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一群疯子建造了世界级禅意度假古镇深度解构它

时间:2019-06-07

  英特尔总裁安迪·格鲁夫说:“只有偏执狂才能生存。”为使英特尔始终保持领先,他要求“所有工作人员一直处于一种偏执之中。”

  物业类型:别墅、公寓、商业。其中,居住是度假别墅(面积段240㎡)+村舍公寓(面积段40-200㎡)。

  9月7日—9日壹方城汗马研习社企业家成都游学考察,考察标杆项目:围绕特色小镇、休闲农业、乡村旅游、民宿:宽窄巷子、大梁酒庄、麓湖小镇、浦江明月村 多利农庄 天府红谷。

  5、匠人情怀:拈花湾的建筑细节、铺装、草皮、景观雕塑及小品摆件等都是经过无数精心选择,从色彩搭配,建筑装饰材料的对比与应用,一片瓦、一丛苔藓、一堵土墙、一块石头、一排竹篱笆、一个茅草屋顶都体现了匠人精神的精益求精,都是经过数十种备选方案精心选择,严苛的户外测试,甚至请来国外匠人指导工艺,现场氛围营造精致,每一处的停留都有让人拍照留影的冲动。

  在吴国平看来,好的文旅项目无法模仿和复制,模仿是没有生命力的。灵山之所以能成功是因为文化旅游精品传统的一代代迭代,把文化真正转换成了符合时代老百姓需求的产品。不管是旅游小镇还是产业小镇,都需要有自己的定位,要把产业真正做成用户喜欢并愿意消费的产品。

  1、选址的正确:项目位于具有经济潜力的二线城市——无锡,环境优美的太湖之滨——马山半岛,处于长三角的地理中心。距离苏州、南京、上海、杭州等大城市的车程距离均在3小时以内,如果坐高铁,从上海、苏州、常州、南京到无锡都是半个小时车程内;距离灵山大佛景区约五公里路,离无锡市区约有三十公里的路程。背靠长三角大都市圈,拥有1.5亿人口,以占全国2.2%土地面积和全国11%左右的人口,长三角城市群创造了全国20%的国内生产总值,拥有全国最多的高净值人群和中产阶层。

  【游学对象】房地产开发、民宿、休闲农业、田园综合体、文旅地产开发、特色小镇等各个行业董事长、总经理及部门管理负责人

  【游学意义】原汁原味实地考察近十几个旅休闲农业与文创经典项目,让您获得原汁原味的体验◆

  实操演练分组讨论,实战研讨,结合自己的项目特点找到特色小镇田园综合体的IP魂,汗马随团导师全程精彩点评,指导操作路径和实践方法◆

  除了有少部分销售型房产平衡现金流外,拈花湾由“观光旅游”变“度假”:48.74亿的拈花湾项目投资,从2017年起预计每年约获得6亿元收入。有机构做过测算,拈花湾共计可售住宅624套,预计可实现销售收入10亿左右,只覆盖了成本约20%,未来投资回报周期还是较长的。

  我们深入成都各个类型的标杆项目,与经营管理层座谈,交流文化旅游地产的理念、开发模式、运营经验以及品牌故事◆

  项目位于无锡太湖边马山半岛,生态自然景观优越,绿化覆盖率80%,为1992年批准建立的全国十二个国家级旅游度假区之一,有以灵山大佛为支柱的核心旅游度假产业。

  这其中,灵山君来波罗蜜多酒店拥有客房共计418 间,平均房价约1000元;拈花湾还拥有多种不同主题房型的拈花客栈、13 家禅意主题客栈及最近推出的精品酒店、客栈和禅意村舍等,目前拥有客房512 间,平均房价约650元。

  4、国企资源:无锡灵山文化旅游集团有限公司,作为当地国企,是一家以“文化、旅游、投资”为核心业务,涉及酒店、餐饮、食品、工艺品、出版等多元化经营的国有文化旅游产业集团,拥有一定的政策资源、资本实力及资产运营能力。

  马云说:“做人要像疯子一样幻想,做事要像傻子一样投入。” “因为没有幻想就没有创新。而没有投入和苦干,幻想永远只是一张白纸。”

  据媒体报道信息,拈花湾拥有波罗蜜多酒店和拈花客栈两大住宿类型,截至2017年第一季度末酒店和客栈共计930间。

  9、运营模式:采取开放式的运营模式,以持有经营为主,辅助销售性住宅。借助最大限度整合文旅资源,与旅行社、网路媒体建立良好的合作关系,引入途家、同程等资源。

  7、招商运营的成功:拈花湾的特色体现在吃、住、行、游、购、娱的方方面面:茶道、花道、香道、禅画、禅瓷、禅餐、禅音……拥有不同禅意生活方式的人,都能在其中找到自己的“知音”;文创精品店、时尚名品店、禅意工艺品店、工坊体验店,满满都是文化和禅意的创意;一顿精美的素食,甚至是一碗素面,都是用心做出来的味道;禅意精品酒店、主题客栈、青年旅舍,让人脱去一身的疲惫,感受生活的恬淡和闲适。

  商品销售收入主要为香烛、工艺品和包装食品等,景区服务收入主要为观光车、导游服务和联营分成等,餐饮收入主要为景区内的素斋,管理咨询收入主要为管理资源输出。

  2、主题定位特色鲜明:依托该集团旗下中国佛教文化旅游的标志性景区之一和国家首批“AAAAA”级旅游景区——“灵山胜境”景区,定位为“集旅游度假、会议酒店、商业物业于一体的禅意特色世界级禅意旅居度假目的地”,首创了国内以禅意文化为主题的特色小镇。

  “五谷”分别为云门谷、竹溪谷、银杏谷、禅心谷、鹿鸣谷,形似五瓣花瓣,主体功能为涵盖会议、酒店、度假房产;“一街”即香月花街,位于花心,是拈花湾的核心商业街区;“一堂”即胥山大禅堂,位于花干,既是大型禅修体验场所,也是拈花湾的大型景区标志物。

  灵山小镇·拈花湾,座落在无锡马山国家风景名胜区的山水之间,这里向来有“净空、净土、净水”之称,生态秀美,环境优越。而拈花湾靠山面湖,更与灵山大佛依山为邻,可以说是得尽天地人文灵气。

  比如拈花湾每晚7:30开始的“禅行”活动,采用行进式的独特观演方式,以拈花湾的山水禅境和唐风宋韵的景观建筑为载体,融合观赏、互动、体验、巡游、参与等于一体,游客既是鉴赏者,又是体验者,还是参与者。她将拈花湾既有的禅意生活方式和回归传统的生活追求,融合在整个活动之中。

  目前,灵山集团也在考虑输出管理方法,提出做“中国文化旅游目的地运营商”的目标,采取轻资产经营模式。

  6、场景体验:一山一水,一草一木,一石一叶,一门一窗,一桌一灯,一杯一盏,乃至鸟叫蛙鸣,彩云薄雾,烛光暗香,晨钟暮鼓,渔火晚唱,无处不是禅意,无处不是生活。通过禅境观光、禅意休闲、禅农体验、禅心度假、禅修康复、禅学培训、禅游时尚等禅文化主题特色,整合现代人度假“吃住行游购娱”的多功能复合要求。可以说,无论是硬件体验、活动体验、表演体验、符号体验还是服务体验,都很不错,真是“懒度庸人意,且拂明镜台。我自拈花笑,清风徐徐来”。

  在运营上,由于在规划设计上有房地产+商业+景区的不同形态,以地产销售迅速回笼资金,而自持部分通过引入专业的旅游平台及酒店民宿运营平台实现长期盈利。

  三重冲击专题课程培训、实地考察交流、文化体验深入,领悟深刻,收获全面◆

  5、策划与规划设计的成功:策划了“五谷”、“一街”、“一堂”的主体功能布局,并配以禅意的命名体系,形成以“五瓣佛莲”为原型的总平面。

  深度挖掘当地人文与传统文化因素,讲故事说概念,为项目塑造出自有的魂。在包装与宣传的选择上也实时反应项目文化底蕴,推出的物料从品质及设计上都应给人眼前一亮,围绕文化做宣传推广。

  智慧共享智慧精英汇聚,积累人脉,启迪思维,分享智慧,共谋发展◆

  作为一座无中生有、从0到1的人工新创造出来的小镇,拈花湾从开业伊始便准备摆脱传统的门票经济,从目前经营数据分析,其二次消费收入占总收入比重达到了63%。

  当然,从本次现场来看,还是有一些出租的商铺处于空置阶段,有些是经营不行退出的。

  吴国平表示,中国当下最缺乏的就是工匠精神,工匠精神能创造出让现代人喜欢的产品。拈花湾在建造的过程中,每一个景观都是按照工匠精神的要求来做。他认为,只要是产品好,长远肯定赚钱,但是同时不容忽视的是同质化的小镇。开发小镇之前一定要清楚小镇的定位、发展空间和盈利模式,如果不想清楚,可能会导致小镇开门之时就是倒闭之时。

  要耐得住漫长的投资回报周期,在商业模式、产品、体验上不断推陈出新,才能抓住游客易变的心。

  北京壹方城智汇科技有限公司是中国房地产行业最具前瞻性、最具实效的房地产企业家转型学习及项目创新、资本对接的综合服务平台。我们致力于文旅+地产+互联网+的产业链生态完善,打造文旅+资本+运营+传播推广的跨界融合、资源整合的全产业链无缝对接平台◆

  产业考量:复合化的综合业态,包括文化、旅游、宗教、住宅等核心业态,配套教育、健康等相关产业。

  高效省时囊括各类田园综合体、休闲农业开发模式,了解如何定位、规划及运营,更深切的认识且学习借鉴◆

  内部配套:禅意商业小镇、佛教论坛中心、禅修精品酒店、大禅堂(未建)、湿地公园。

  景区与商业、民宿房地产等不同功能区域相辅相成,景区人气带动商业、地产,实现增值,地产、商业等又为景区提供配套,丰富其业态功能。

  灵山小镇·拈花湾,一个集旅游度假、会议酒店、商业物业于一体的世界级禅意旅居度假目的地,是灵山集团继梵宫后的又一精品力作,世界佛教论坛大会永久会址。

  拈花湾的命名,一方面源于灵山会上佛祖拈花而迦叶微笑的经典故事,同时也缘于它所在的地块形似五叶莲花的神奇山水。

  转变旅游形式,丰富景区内容,增加过夜率和客单价,是景区盈利的关键和旅游业必然的发展方向。

  (备注:拈花湾共计可售住宅624套,住宅公寓类产品共计558套,可实现销售收入约6亿。2015年销售时单价约15500元/㎡,总价60—105万元的产品为当年畅销产品。出售型物业使得灵山集团资产快速变现,资金回笼。别墅每户240㎡,毛坯独栋别墅,均价约13500元/㎡,总价324万—486万元。据说2017年运营商想5万/㎡回购,统一经营管理,无人售卖。)

  10、盈利模式:以文旅商板块顶级资源引入,提升土地价值、物业价值、旅游消费和住宅销售同步进行的文化+地产+旅游的综合盈利模式,公司的赢利点摆脱传统门票收入,使观光游变为度假游,大大增加过夜率和客单价。

  从佛到禅的生活方式,拈花湾的文化定位很大程度上决定了商业的成功。作为宗教的佛与人的消费心理之间,融合非常困难,而一种人心向往的生活方式,则很好的解决了冲突。漫步小镇,从拈花塔的灯光秀,到佛文化的水幕电影,再到抄经之类的体验活动,禅的主题贯穿始终。一砖一瓦,一道篱笆,都颇具匠心,处处透露着禅意。

  一定程度上也说明,拈花湾式高举高打的重资产模式,终究是企业“不能承受之重”,这正是时下各地如雨后春笋般的文旅小镇最大的“痛点”了。

  无锡灵山小镇·拈花湾,就是这样一个由“品质偏执狂”反复磨砺出来的奇观,许多人来此看过之后,无不惊叹这群“品质达人”惊世骇俗的举动,有的甚至说:“拈花湾的建造者简直是一群疯子!”

  既相互关联又各有侧重,丰富的结构让每 一次的交流座谈都充满新鲜、有料、有趣◆

  8、倡导生活方式的成功:拈花湾倡导的是简单、健康、快乐的生活方式,通过一身禅服、一杯禅茶、一顿禅餐、一段经文、一场禅行……香月花街不仅展示了江南水乡的独特美食味道、文旅用品、非遗产品,还展示了抄经、打坐、托钵、经行等禅者生活方式。

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